2020北京商办市场盘点:运营能力上升为关键因素

2021-10-01 来源: 中信旅游攻略

近日,大数据驱动的全价值链招商运营平台好出租对2020年北京写字楼市场展开了年终盘点。

结果显示,截至2020年11月底,北京各类商办楼宇的平均挂牌均价为7元/㎡/天,同比上升约3%,总体成交量较上年增加接近两成,优质写字楼的整体空置率已升到15%以上。与此同时,北京仍有较小比例的优质楼宇出租率约95%以上,它们不仅在质量、硬件、周边配套、交通等各方面条件引人注目,且大多有着出色的运营能力。

北京商办2020成交价减慢  优质品牌项目大宗租赁交易展现出突出

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北京各类招商楼宇上海证券交易所均价产于

好出租官方数据表明,当前北京各类招商楼宇(包括乙级及以下楼宇、产业园)的平均值上海证券交易所均价约为7元/㎡/天,最贵的金融街商圈现已声浪至20.9元/㎡/天,其他10元以上的商圈只剩CBD和东长安街。6-8元的中位数价格段在北京三环以内具有较大范围的分布,6元以下低价格段几乎填充了五环外区域。

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北京近一年商办楼宇成交量分布

尽管北京招商租金一再断裂,但整体成交节奏偏慢,成交价面积受疫情等负面因素影响难以提振,2020年成交逾百万平米的月份仅有2个,且今年最低月(2020年11月)比上年最低月(2019年7月)成交量低了约11.8%。

大宗出租交易方面,2020年以来追加24宗,略低于往年,其中交易主力IT互联网企业比例下降至四成。上地多达中关村沦为IT互联网选址热门区域,代表交易有贝壳找房在纽交所敲钟上市节点,租赁上地某产业园作为新增办公点。在非IT类型的大宗客户方面,COOC中海商务为最大赢家,旗下北京中海地产广场、北京中海大厦CD座分别进账世界500强企业国药集团旗下的医药商业上市公司——国药股份(600511.SH)8800平、石景山某老牌企业7200追的两个大宗订单。


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好租数据还表明,当前北京全市的待租面积主要集中于朝阳区,去化周期变长、退租两项因素的影响要远大于追加供应。


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对于顶级写字楼重点关注的世界500强企业,好出租还分析了北京本土56家《财富》世界500强劲上榜企业的总部选址特点。从区域产于来看,西城区、海淀区世界500强劲企业数量占优势,北京总部多为以企业名称命名的谦和楼宇,如中国移动大厦、中国建设银行大厦等,非国字号企业的京东、小米亦然。尽管朝阳只有7家本土世界500强劲,但北京CBD已更有170家世界500强企业进驻,占到北京市的70%左右,单北京中海广场即吸引丰田、迪士尼、法航、威立雅、施维雅等十余家入驻。

优质楼宇“优者恒优”   品质运营打造甲写出样本

好出租数据还显示,从2020年以来的在租企业选址数据来看,北京市场整体的主力成交户型为100-300㎡。同时,热门楼宇的“双高”优势稳固,即项目出租率低、出租整层及以上大客户比例高。在大户型市场需求的关注点方面,除了距离交通枢纽将近、大堂低、空间大、智能化等门面形象因素,与运营能力相关的软服务已经下降为吸引并留住最重要客户的一大关键。

针对写字楼精细化运营,不少头部企业还纷纷推出了运营服务平台,建构商务办公生态体系,如中海商业旗下的商办资产管理品牌COOC中海商务与中海云商服务平台、华润置地的Officeasy润商务写字楼运营服务体系和CRUnion智慧云平台。

好出租公开发表观点指出,产品同运营并举将不会是未来优质办公物业的一个重点发展方向。目前,写字楼运营服务的重心主要聚焦在企业管理、企业发展、员工生活这些领域,可以强化租户和平台的良性互动,进而传送品牌温度、建构新的价值并提高租户粘性。而在北京甲级写字楼市场的优等生中,中海商务即在写字楼深度运营中大为受益,结合租户资源共享等各类优质硬服务,其旗下全线产品不仅全部保持高出租率甚至满租,一些核心地段项目也招揽了越来越多的世界500强企业。面临北京甲级写字楼市场的激烈竞争,标准化的运营管理体系和完善的软硬资源配套,将沦为顶级甲写正处于不败地位的关键。


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